Comment expulser des squatteurs de sa résidence secondaire ?Le cabinet de Maître Virginie LARCHERON Avocat à PARIS 16 est à votre disposition pour vous exposer les solutions judiciaires récemment modifiées.
Récemment, la loi n°2020-1525 du 7 décembre 2020 relative à l’accélération et la simplification de l’action publique porte en son article 73 de nouvelles dispositions visant à faciliter l’expulsion de squatteurs du domicile d’autrui. Une circulaire d’application du 22 janvier 2021 en précise les contours.
Réforme de la procédure d’expulsion des squatteurs :
Le squatteur est un occupant sans droit ni titre de l’immeuble d’autrui soit parce que le bail de l’ancien locataire est arrivé à son terme ou a été résilié judiciairement et qu’il se maintient indûment dans les lieux, soit parce qu’il s’est introduit de manière illégale dans les lieux sans titre d’occupation légitime. Cette deuxième catégorie comprend également les squatteurs qui se sont introduits “dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces ou voie de fait ou contrainte“.
Désormais, le propriétaire d’un logement squatté dispose de deux actions ayant subis des modifications:
1. L’action judiciaire visant à obtenir une décision de justice autorisant l’expulsion: La procédure d’expulsion ne sera pas soumise au délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux (art. L.412-1 Code des procédures civiles d’exécution) ni au sursis hivernal automatiquement si le squatteur s’est introduit par voie de fait dans le domicile d’autrui ou selon l’appréciation du juge pour tout autre lieu que le domicile (art. L412-6 Code des procédures civiles d’exécution).
2. L’action administrative: L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 (Loi DALO) instaurant le droit au logement opposable, permet au propriétaire de demander au préfet de mettre en demeure de quitter les lieux. En cas de mise de mise en demeure infructueuse, le Préfet a l’obligation de donner l’autorisation pour procéder à l’expulsion forcée, ce qui est une nouveauté rassurante pour les propriétaires. Cette procédure administrative manu militari est plus rapide que la voie judiciaire mais ses conditions de mise en œuvre sont plus strictes (affaire des occupants de la résidence des retraite à Théoule sur Mer et à Toulouse).
La réforme de la procédure d’expulsion présente des nombreux apports et avantages pour le propriétaire :
- La procédure est applicable au “domicile d’autrui” c’est à dire, la résidence principale ou une résidence secondaire, indifféremment.
- Les modalités d’intervention du Préfet sont plus contraignantes : la demande de déguerpir doit intervenir dans les 48 heurs de sa saisine par le propriétaire squatté (ou son représentant) et l’éventuel refus de mise en demeure de quitter les lieux ne pourra être motivé que pour un motif impérieux d’intérêt général.
- Si la mise en demeure de quitter les lieux n’est pas suivie d’effet dans le délai imparti, le Préfet a l’obligation de procéder à l’évacuation forcée “sans délai”.
La réforme vise à accélérer les procédures d’expulsion effective et de libération des lieux afin de protéger les propriétaires et d’éviter des situations juridiquement et humainement injustes comme l’absence de logement de personnes propriétaires âgées.
Cependant, deux types d’incertitudes demeurent :
- Le recours au préfet est conditionné au dépôt d’une plainte préalable et à la constatation de l’occupation illicite par un officier de police judiciaire (OPJ).La circulaire qualifie le délit d’infraction continue, ce qui permet de recourir à l’enquête de flagrance.
- La loi vise la notion de “domicile” ce qui pose une difficulté selon qu’elle est interprétée par rapport à l’article 102 du code civil (“principal établissement”) ou à l’article 226-4 du code pénal qui vise plus largement la “demeure d’autrui” qu’elle soit permanente ou temporaire). La circulaire renvoie à la jurisprudence de l’article 226-4 du code pénal (“le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux” Cass. Crim. 22 janvier 1997, n°95-81-186). Cependant, elle exige que le logement soit garni d’éléments de mobilier nécessaires à l’habitation, ce qui exclut les logements vides.
Trois propositions de Loi (n°3333, 3368 et 3415) visant à faciliter l’expulsion des squatteurs ont été déposées devant l’Assemblée Nationale.
L’intervention d’un avocat pour le choix de la procédure d’expulsion ou d’évacuation est fondamentale.
La réforme de la procédure d’expulsion des squatteurs est une avancée louable destinée à permettre aux propriétaires spoliés de leur logement, résidence principale ou secondaire, de pouvoir les récupérer plus rapidement. Le choix de la procédure, judiciaire ou administrative, dépendra du type d’occupation et des risques de résistance des squatteurs qui sont de plus en plus organisés et qui utilisent les failles de la loi pour se maintenir dans les lieux et/ou faire durer une procédure.
L’expérience de Maître LARCHERON d’ancien huissier de justice est inégalable car elle a été confrontée aux difficultés d’exécution des jugements et à la nécessité d’obtenir le soutien du préfet pour procéder à la récupération d’un logement. Le cabinet de Maître Virginie LARCHERON Avocat à PARIS 16, est là pour vous conseiller dès le début de la procédure afin de ne pas perdre de temps et vous orienter vers la procédure la plus efficace et la plus rapide.
N’hésitez pas à contacter le cabinet de Maître LARCHERON avocat à Paris 16 afin de lui exposer votre litige avec votre locataire, occupant ou squatteur.
En cas d’urgence, n’hésitez pas à appeler le cabinet de Maître LARCHERON, Avocat à Paris 16 : une permanence vous répondra dans l’heure.
