– Prescription de l’action d’un investisseur contre les intermédiaires dans l’opération de défiscalisation :
Le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité contre les différents professionnels proposant un investissement immobilier défiscalisant connait des évolutions jurisprudentielles en faveur de la protection de l’investisseur. La cour de cassation vient de rendre une décision admettant la responsabilité d’une banque sur le manquement au devoir de mise en garde malgré la tardiveté de l’action par rapport à la date de conclusion du contrat de prêt.
En principe, en application de l’article 2224 du code civil, l’action en responsabilité du professionnel doit être introduite dans le délai de 5 ans à compter du “fait générateur du dommage” c’est à dire, la date de la conclusion du contrat de prêt immobilier, du contrat de vente du bien immobilier ou de la souscription du contrat d’assurance.
– La prescription et les investissements immobiliers de défiscalisation:
Les investissements immobiliers sont attractifs en raison de la réduction d’impôt obtenue et du nombre croissant de lois de défiscalisation (Lois Besson, Robien, Scellier, Borloo, Censi-Bouvard, Duflot et Pinel).
Cependant la durée de 5 ans est incompatible avec l’intégration de la durée dans l’opération de défiscalisation (entre 9,12 ans pour le bail et de 20 à 25 ans pour le crédit immobilier)
Dans le cas d’investissements de défiscalisation, l’investisseur ne peut pas avoir conscience immédiatement du risque financier potentiel auquel il s’expose lorsqu’il se porte acquéreur d’un bien immobilier.
Ce n’est que lors du dénouement de l’opération financière (après 5 ans) ou en cas de défaillance du locataire ou de la revente du bien immobilier que l’investisseur peut découvrir que cette opération est déficitaire.
En pratique judiciaire, les juges du fond par une appréciation souveraine, in concreto, peuvent admettre la recevabilité de l’action en considérant que le point de départ de la prescription est le jour où le dommage a été révélé à la victime si celle-ci en ignore légitimement l’existence.
Tout est une question de démonstration des circonstances de la réalisation de l’opération de défiscalisation immobilière (intermédiaires conseillers en gestion de patrimoine, banquier et notaire choisis par le conseiller financier…) par votre Avocat.
En matière d’action en responsabilité pour manquement au devoir d’information, la victime est dans l’impossibilité de connaitre son dommage qui consiste en un préjudice de ne pas contracter ou de mieux contracter.
La Cour de cassation a consacré cette appréciation en considérant que le délai de la prescription de l’action potentielle de la victime d’un manquement à un devoir d’information ne commence à courir qu’à partir du jour de la découverte effective.
La Cour l’a retenu pour le manquement à son devoir de conseil et d’information de l’assureur envers l’assuré sur l’adéquation de la garantie souscrite par rapport à ses besoins. (Cass. Civ.2ème 18 mai 2017, n°16-17754)
De même, pour la caution appelée en paiement par la banque, le point de départ a été reculé à la réception d’une mise en demeure de payer de la banque. (Cass. Com 13 décembre 2016, n°14-28097).
En matière de manquement à son devoir de mise en garde, d’information et de conseil du banquier envers l’emprunteur d’un crédit, le point de départ reste la date de conclusion du crédit sauf si l’emprunteur démontre “qu’il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage“. (Cass. Com 17 mai 2017, n°15-21260)
Récemment, dans le cas de crédit in fine, la Cour de cassation a opéré une évolution louable en faveur des emprunteurs en retenant le jour où l’emprunteur avait réalisé le risque encouru.
En 2019 confirmé en 2020, elle a admis que le point de départ de l’action de l’emprunteur contre la banque sur le fondement du manquement au devoir de mise en garde commence à courir ,non pas à la date de conclusion du contrat de prêt, mais à la “date d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face“. (Cass. Com 06 mars 2019, n°17-22668; Cass. Com. 22 janvier 2020, n°17-20819)
– Les risques et arnaques des investissements immobiliers de défiscalisation
Cette récente évolution est louable dans la mesure où l’investisseur n’a jamais conscience, au jour où il se porte acquéreur d’un bien immobilier, des risques auxquels il s’expose ni de leur ampleur. Le dommage n’est révélé à la victime qu’au jour où le risque dont elle aurait dû être informée, se réalise. Or, le risque est incertain et aléatoire par nature. Mais surtout, l’investisseur est systématiquement assisté d’un conseiller en gestion de patrimoine, qui lui a recommandé cet investissement locatif, et envers lequel il a toujours une totale confiance.
Cette confiance dissuade les investisseurs d’avoir le moindre doute sur la fiabilité des explications et recommandations données par leur conseiller financier et souvent, ils s’aperçoivent “trop tard” de l’arnaque ou de la fraude dont ils ont été victimes.
Si vous avez été victime d’une opération de défiscalisation qui s’est avérée financièrement déficitaire, Maître LARCHERON avocat, qui défend de nombreuses actions en responsabilité pour le compte de copropriétaires (notamment footballeurs) victimes de programmes de défiscalisation qui n’ont pas abouti, est disposée à vous exposer vos droits sur les recours possibles.
Les avantages fiscaux tirés d’un investissement immobilier de défiscalisation peuvent être rapidement neutralisés voir annulés si vos intermédiaires (conseillers en gestion de patrimoine, banque partenaire, notaire du promoteur, promoteur, société de gestion locative) n’ont pas respecté leur obligation de loyauté contractuelle sur les risques financiers possibles à chaque étape de l’opération – construction, achèvement, location, fiscalité, crédit – ou vous ont communiqué des informations équivoques, peu claires et de manière déloyale dans le seul objectif de vous convaincre d’investir.
– Action groupée des investisseurs immobiliers victimes d’arnaques :
Le cabinet de Maître LARCHERON avocat, défenseur d’investisseurs victimes d’arnaques dans des opérations de défiscalisation immobilière, est à votre disposition pour vos exposez vos droits contre les différents intermédiaires et les actions civiles et pénales envisageables.
Si le promoteur-constructeur est en retard dans l’avancement des travaux de construction ou de rénovation de votre bien immobilier ou si la société de gestion locative est défaillante et a cessé de payer les loyers (notamment en raison des fermetures administratives liées au covid 19), Maître LARCHERON Avocat est à votre disposition pour trouver rapidement une solution afin d’éviter que vous subissiez les conséquences d’une défaillance de cet intermédiaire. Il est parfois possible de déclencher l’assurance en responsabilité du promoteur-constructeur voir de saisir une juridiction pour préserver vos droits.
